מקרקעין

\

מחלקת 'ממשק רמ"י קק"ל' מבצעת בקרה פיננסית בתחום ההוצאות ובתחום התקבולים. בכל תחום עוסק ענף אחר ושני התחומים מופעלים באמצעות שירותי מיקור חוץ.

בענף בקרת הוצאות מחזירים 70-80 מיליון ₪ בשנה עקב 'חיובים מוטעים'.

 תהליך העבודה

   מעבר על פקודות תשלום במחוזות במינהל (בשאיפה מעבר על 100 אחוז הפקודות) כ-1000 פקודות בחודש.

פקודות תשלום הן עבודות שונות שהמינהל מבצע בניהול הקרקעות. מטרת הבדיקות שמבצעת קק"ל היא לאתר טעויות.

 דוגמא:

בעיית הבדואים בנגב: סקר פלישות בנגב – חייבו את קק"ל בשעה שלקק"ל אין כלל קרקעות שם. כאשר הפקיד לא יודע את מי לחייב הוא מחייב את קק"ל ב-1/3 ההוצאה (השאר מתחלק בין המדינה – 40% ורשות הפיתוח - 20%).

 מן התקשורת:

לראשונה: בדואי נכנס לכלא על עבירות בנייה

שייח' סיח א-טורי, אזרח בדואי בן 70 אשר פלש במשך שנים לאדמות בטענה ששייכות לו, נכנס לכלא לאחר שבימ"ש דחה את כל טענות הבעלות שלו

אלון מליק 25/12/18 18:53 

לראשונה בישראל: אזרח בדואי מהפזורה בנגב נכלא בעוון פלישה לקרקעות ובניה בלתי חוקית בהם, כך עולה מפרסום ב'כאן'.

שייח סיח א-טורי, בדואי בן 70 מהכפר הבלתי חוקי אל-עראקיב, החל היום (שלישי) לרצות עונש מאסר בן 10 שנים שנגזרו עליו בבית המשפט המחוזי בב"ש, זאת בשל פלישה לאדמות שלא בבעלותו ועבירות בנייה בלתי חוקית בהן, אחרי שבתי המשפט דחו במשך 20 השנים האחרונות את טענותיו לבעלות על הקרקע.

א-טורי הופך בכך לאזרח הבדואי הראשון בתולדות המדינה שנכנס לכלא על עבירות מסוג זה, זאת לאחר שפלש יחד עם אחרים לאדמה שטען ששייכת לו , טענה שבית המשפט כאמור דחה.

מקרה דומה הוא סקר בולענים בים המלח – גם במקרה זה קק"ל חויבה ב-1/3 ההוצאה.

 התייעצות עם מנהל המחלקה לפי הצורך.

 לקיחה בחשבון של הסכמי גג מורכבים כגון מחיר למשתכן.

 דוגמאות:

סיוע לרשויות מוניציפליות – קיים הסכם גג לפיו מחייבים את קק"ל ב-1/3 ההוצאה. נדרש לבדוק את החיוב בכל מקום באופן ספציפי, על בסיס בעלויות קק"ל בתב"ע.

5. דוגמא - העברת מחנות צה"ל:

נושא זה דרש בדיקה מעמיקה ומקיפה על מנת לזהות קרקעות בבעלות קק"ל. הזיהוי נעשה על בסיס מיפוי של מחנות צה"ל. הבדיקה מצאה כי לקק"ל בעלות על 18.4% בלבד מהקרקעות. זהו פער כספי עצום בהשוואה ל33.3%.

5. דוגמא - היטל השבחה:

המינהל חייב את קק"ל ב-1/3 מגובה ההוצאות. המחלקה ביצעה בדיקה על מנת לחשב כמה מן הקרקעות שווקו. הסתבר כי ממוצע השיווק של קק"ל באותן שנים היה רק 24%. נומינלית לשנים שנבדקו מ-1993 ועד 2007 מדובר על סכום של 250 מיליון ₪, אם לוקחים בחשבון הצמדה – הפער מגיע לשווי של קרוב ל-500 מיליון ש"ח, לא כולל ריבית.

 ניהול מו"מ עם רמ"י עד הגעה להכרעה.

 הפקת דוח חודשי לפי מרחבים ולפי נושאים. בדוח מופיעים ריכוזי תביעות והחזרים מרמ"י בגין תיקון חיובים. לדוח זה מצרפים דוח של רמ"י – סכומי זיכוי.

 להלן פורמט דוח ריכוזי תביעות והחזרים:

ריכוז סכומי הזיכוי לפי מרחבים - דוגמא:

בקרה על תקבולים הינה תחום עיסוק מקצועי ברמה גבוהה מאוד, הדורש ידע מקצועי ייחודי. איתור טעויות בהכנסות הינו מרוכב יותר מאיתור טעויות בהוצאות. קיימות הן טעויות אנוש והן טעויות הנובעות בבעיות בתוכנה. לצורך ביצוע העבודה המחלקה נעזרת במומחים מתחום ראיית חשבון.

 דוגמאות:

5. דוגמא – נתב"ג:

מרבית הקרקעות נמסרות בחכירה. בנתב"ג לא כך הוא - האחראית על הקרקע היא רשות שדות התעופה. הרשות משלמת תמלוגים מהכנסותיה ממקורות שונים (דיוטי פרי, שירותים של חברות תעופה זרות, אגרת נוסע וכו').

במערכת המחשוב ברמ"י לא היה קוד תמלוגים בהקשר לחלוקת הכסף. בעקבות זאת התשלומים נותבו למשרד האוצר ולא חולקו לבעלים.

בעקבות בדיקה שביצעה המחלקה אותרו טעויות בהיקף של 11 מיליון ₪, הטעויות תוקנו והכסף התקבל.

במסגרת הבדיקה התגלה כי רמ"י לא החזיקה מפת בעלויות של שדות התעופה ומעברי הגבול. קק"ל השיגה את המפות מרשות שדות התעופה.

5. דוגמא – בעלות לא ידועה:

לפעמים לא ניתן להגדיר מי הבעלים בשל בעלות לא ידועה. סוכם כי במקרים כאלה יעשה שימוש במפתח מוסכם ונקבע כי המפתח יהיה 1/3 בעלות של קק"ל. רמ"י הגדירה במערכת המידע קוד 0 עבור מקרים אלה. בסוף שנה הייתה אמורה לחלק את ההכנסות בהתאם למפתח שסוכם.

אלא שקק"ל לא קיבלה את הכסף. בדיקה שביצעה המחלקה העלתה כי כל קודי 0 שולמו למשרד האוצר. בשלב זה הנושא תלוי ועומד מאחר ורמ"י מסרבת להעביר את הכספים. מדובר על סכום של מאות מיליוני ₪. בנוסף, לא ידוע אם הטעות תוקנה כיוון שרמ"י לא מאפשרת גישה למערכת שלה ע"י קק"ל.

5. דוגמא - כביש 6:

כביש 6 נמסר לחברה פרטית המתפעלת אותו למשך 25 שנה. קק"ל זכאית לתמלוגים מאחר ולצורך סלילת הכביש הפקיעו קרקעות. רק בקטע הכביש הצפוני הפקיעו יותר מ-7000 דונם בבעלות קק"ל. קק"ל לא קיבלה פיצוי בגין ההפקעה וכן לא את התמלוגים האמורים.

נתונים אלה מתועדים בהנה"ח קק"ל ולכן קל יחסית להראות את גובה החוב.

הדבר חוזר על עצמו בעת הפקעות של חברות ממשלתיות אחרות, ביניהן נתיבי ישראל, מקורות, חברת הגז, חברת החשמל ועוד. טענת החברות היא כי קק"ל הינה ארגון של המדינה ולכן אינה זכאית לפיצוי בגין הפקעות קרקע. אולם, אם מקבלים טענה זו אזי יש לשלם לקק"ל תמלוגים.

          כביש 6

 ביצוע בדיקות שונות

5. הסכם 45%

בשנות ה-40 קיבלה חברה פרטית קרקע בחירה באיזור דרום נתניה ועד הים, כ-3000 דונם. החברה העבירה את הקרקע לקק"ל. בטאבו נרשם כי הבעלים הם מדינת ישראל, כך שקק"ל חוכרת קרקע מן המדינה. בחוזה הראשוני לא היה ברור מהן זכויות החכירה. רמ"י שיווקה את הקרקעות. כתוצאה מכך שבמערכת המידע ברמ"י אין אפשרות להעביר הכנסות למי שלא רשום כבעלים, ההכנסות נכנסו לקופת רמ"י.

בדיקה של קק"ל איתרה את הטעות, בעקבות כך סוכם עם רמ"י כי קק"ל תקבל 45% מגובה התגמולים ונחתם הסכם בנדון. כחלק מההסכם נקבע כי במידה וקק"ל מקבלת את 45% ההכנסות – אזי היא מוותרת על החכירה. על מנת לממש את ההסכם, על המחלקה היה לבצע בדיקה פרטנית בכל תיקי השיווק שנים אחורה ולבדוק בעלויות. הבדיקה הייתה מרוכבת מאחר ו-15 החלקות שהיו רשומות בקרקע, התפצלו ברבות השנים למאות חלקות קטנות. קק"ל הצליחה למפות את הבעלויות על הקרקעות ששווקו ובשלב זה יש לפקח כי בכל חלקה כזו אכן התקבל הכסף.

5. קוד 0:

במקרים בהם ידועה הבעלות על הקרקע, טעויות רבות קורות כתוצאה ממתן קוד 0 במערכת המידע ע"י פקיד רמ"י. הטעות קורת אם כתוצאה מחוסר תשומת לב ואם כתוצאה מקושי לאתר את הבעלויות במדויק. למשל, בנכסים גדולים במושבים, כמו במושב בני ציון – קיימות קרקעות בשווי של 30 מיליון ₪ למשק. בעת רכישת משק, יתכן והמשק יושב על מספר בעלויות. במקרה כזה יש לאתר את כל הבעלויות ולחשב את שווי כל חלקה בצורה פרטנית. במידה ועבודה זו לא נעשית כראוי, קק"ל תצטרך לבדוק ולהוכיח את הטעות.

המידע עצמו נמצא ברמ"י והוצאתו דורשת לבצע בדיקות עם חשב רמ"י.

5. בעלות משותפת:

כאשר יש בעלות משותפת, מערכת המידע ברמ"י נרשם קוד 9. טעויות רבות בקוד זה קורות, עקב חישוב לא נכון של החלק של קק"ל בבעלות. רמת הדיוק של חישוב רמ"י משתנה בין המרחבים וחשוב לקיים בקרה.

תקציב הקק"ל נשען ברובו הגדול על הכנסות הארגון מנכסי המקרקעין שבבעלותו (והמנוהלים כאמור ע"י רמ"י).

מזה מספר שנים, קק"ל עורכת אומדן הכנסות כאשר המידע המתקבל מרמ"י משמש בסיס לאומדן זה.

אומדן ההכנסות נשען על הבדיקות הבאות:

• ריכוז נתוני השיווק של רמ"י
• ביצוע חיתוכים על מנת לקבל תמונה איפה וכמה שיווק בוצע
• בדיקה היכן מכרזים נכשלו
• איסוף מידע באמצעות מחלקת בקרה תכנונית
• תקבולים צפויים מהחזרי חובות
• תוכניות ממשלה שונות והשפעתן על הכנסות קק"ל

מידעים וניתוחים אלה משמשים לכימות רמת השיווק ולמתן תחזית לשיווק לשנת העבודה הבאה. על בסיס תחזית זו מעריכה קק"ל את ההכנסות הצפויות לתוכנית השנתית. תחזית השיווק מועברת להנהלה בחודש יולי שנה נוכחית עבור תחזית הכנסות לשנה הבאה.

עדכונים לתחזית מועברים 2-3 פעמים בשנה, עדכון ראשון ניתן באפריל – מאי ועדכון שני  ביולי.

 להלן התחזית שהועברה ביולי 2019 עבור התוכנית לשנת 2020:

‏‏‏‏‏‏9/7/2019

לכבוד

מר יובל ייני

סמנכ"ל כספים - קק"ל

הנדון:  תחזית הכנסות קק"ל ממקרקעין

                             ב א מ צ ע ו ת  ר מ " י  -שנת 2020

1. כללי

תקציב הקק"ל נשען ברובו הגדול על הכנסות הארגון מנכסי המקרקעין שבבעלותו (ומנוהלים ע"י רמ"י).

מזה מספר שנים, הקק"ל עורכת אומדן הכנסות כאשר המידע המתקבל מרמ"י משמש בסיס לאומדן זה.

מבדיקה ראשונית מול גורמי רמ"י העוסקים בנושא, עולה כי רמ"י טרם עוסק בתקציב 2020 ואין תוכנית עבודה או ניירות עבודה של רמ"י עליהם ניתן לבסס את התחזית (פגישות נוספות יתואמו לתקופה הקרובה על מנת לקבל מידע רחב יותר ככל שיהיה בידי רמ"י).

בהינתן האמור לעיל, ורצון  קק"ל לקדם את תקציב 2020 של הארגון, ערך מכלול המקרקעין תחזית לגבי הכנסות קק"ל ממקרקעין בהתבסס על הנחות העבודה הבאות והמגמות הצפויות בשוק הנדל"ן:

• תחזית  תקבולים משיווקים שייערכו עד סוף רבעון 3/2019 ותקבוליהם כנראה יידחו ל- 2020.
• כלל השיווקים הצפויים ברבעון 4/2019, הואיל וצפוי כי כלל הכספים יתקבלו בשנת 2020.
• סקירה ראשונית של התוכניות העומדות להיות מאושרות ולהיכנס לתכנית השיווק לשנת 2020 כולל ניתוח חלקה של קק"ל בתוכניות אלו. (יודגש כי מדובר בתוכניות בלבד וזו הערכה מורכבת ורגישה).
• אומדן ההכנסות השוטפות של הקק"ל על בסיס נתוני שנים קודמות ושיקלול השפעת העברת הבעלות לחוכרים על הכנסות אלו.
• אומדן לגבי תקבולי קק"ל מהחזר חובות של רמ"י בגין דרישות קק"ל.
• השפעת קיומה של ממשלת מעבר לתקופה ארוכה עד כניסתה של ממשלה חדשה.
• התנגדות ראשי רשויות לותמ"לים ולפרוייקטים מרובי דירות עד שיתקבלו מקורות  מימון מתאימים לפיתוח, מבני ציבור ושירותים לתושבים.
• מגמה לפיה מרבית התכנון העתידי יהיה במסגרת התחדשות עירונית - שם לקק"ל כמעט ואין הכנסות.
• ניתוח מגמות בהחלטות "זוללות תקציב" כגון פינוי מחנות צה"ל ונתיב לדירה.
• השפעה אפשרית של מדיניות האוצר בטיפול בגרעון בתקציב המדינה.
• השפעה צפויה של יישום החלטות שיוך הדירות בקיבוצים ובמושבים השיתופיים ומתן זכויות חכירה בנחלות במושבי העובדים.

מודגש כי אין ברשותינו מספיק מידע הן לגבי יכולת היישום של רמ"י בנוגע לתכניות העבודה החלקיות שלו והן לגבי השפעת תכניות הממשלה השונות.

2. תקציב רמ"י לשנת 2020

טרם הוכן ואושר  תקציב המדינה לשנת  2020.

יודגש כי מניסיון של שנים קודמות אומדן העברות לבעלים שמבוצע על ידי רמ"י סוטה ונמוך באופן מהותי מהתוצאות בפועל. לדוגמא: הסכום הכללי המיועד להעברה לבעלים (ללא פירוט וחלוקה בין הבעלים קק"ל, מדינה, ר"פ) עמד בתקציב 2019  על 650 מלש"ח (כאשר קק"ל לבדה אמדה את הכנסותיה במעל 1 מיליארד ₪).

3 . העברות רמ"י לקק"ל בשנים 2018,2019 -תחזית 2020

4. השפעת תכנית "מחיר למשתכן" על הכנסות קק"ל ממקרקעין

הערכת השפעת תוכנית דיור למשתכן על הכנסות קק"ל מתבססת על ניתוח תוכניות קיימות ועל המגמות בשוק.

מהשיא של 2017 מסתמנת ירידה של השתתפות קק"ל גם בכמות יח"ד וגם בהיקף ההנחות.

השתתפות קק"ל בדיור למשתכן בשנת 2017 עמדה על 794 מלש"ח שהיוו כ75% מההנחה הכללית שניתנה על ידי קק"ל.

ב-2018 ההנחה לדיור למשתכן שנתנה קק"ל עמדה על 400 מלש"ח שהם פחות מ50% מסך ההנחות שנתנה קק"ל.

פרוייקט דיור למשתכן יוצר מורכבויות רבות שעלולות/עשויות לצמצם את השימוש במודל זה:

• רשויות רבות מתנות את יישום התוכנית בתחומן בהשתתפות ממשלתית משמעותית בתקציבי פיתוח חדש/ישן.
• קבלנים רבים שזכו אינם מצליחים לשווק את הדירות.
• דירות רבות בפריפריה נרכשות על ידי זכאים כדירות להשקעה ונותרות מיותמות.
• הגירעון בתקציב המדינה ויכולת המדינה לתמוך בהנחות בקרקע.
• התוכנית מזוהה עם שר האוצר נוכחי, אפשר שבהחלפת שר או כפיפות של רמ"י הדבר ישתנה.

מנגד עשויה להיות  מגמה הפוכה מבחינת קק"ל לפיה אם תורחב התכנית למרכז הארץ בהיקפים נרחבים השתתפות קק"ל תהיה המשמעותית ביותר מבין בעלי הקרקע (תוכנית גליל ים היא דוגמא מוחשית לאמור).

הצוות המקצועי של מכלול המקרקעין צופה כי המגמה של הירידה בכמות שיווקי היחידות וההנחות לדיור למשתכן תימשך.

מודגש כי הדבר יגרום בנטו לירידה בהכנסות קק"ל בסעיף הכנסות הון, הואיל ושיווקי בנייה רוויה נעשה ברובו במתכונת זו בשנים האחרונות.

5. השפעת יישום סעיף 8.3 לקודקס - החכרה לדורות במושבים, וסעיף 8.4 לקודקס החכרה לדורות בקיבוצים  

בניגוד להכנסות ההון המרכזיות בנושא מגורים  שמתבססות על תכנון ושיווק, ההכנסה העיקרית מיישום החלטות אילו מתייחסת לנחלות מאויישות שהסדרת החכירה בהן צפויה להכניס כסף רב לקופת המדינה ולקופת הקק"ל.

ההחלטות קובעות את מודל ההסדרה ואת התשלומים תוך מתן אפשרות תשלום מופחתת לבעלי הנחלות כל עוד אין העברת זכויות לצד ג' (לא יורשים).

מבדיקת הפוטנציאל שנערכה על ידי בעלי מקצוע עולה כי פוטנציאל התשלום בגין התשלום עבור  הזכויות הבסיסיות ( 3.75% ) הינו כ -4 מיליארד ₪  ופוטנציאל התשלום עבור ההשלמה ל-33% הינו כ-27 מיליארד ₪. חלקה של הקק"ל עומד על כ- 70% מכלל ההכנסות הצפויות לרמ"י בסעיף זה.

הסיבה לכך הינה כי מרבית הקיבוצים והמושבים הממוקמים במרכז הארץ שם ערכי הקרקע גבוהים - יושבים על קרקע קק"ל .(האמור לעיל מסתמך על הלוח של תמ"א 35 לכמויות יח"ד ביישובים חקלאיים ולטבלאות השווי ושמאויות מוכרות במגזר החקלאי).

צוואר הבקבוק ליישום רכישת זכויות במגזר החקלאי הוא מחוזות רמ"י שנדרשים להיערך לעבודה מאומצת בתחום זה. קצב יישום מהיר של החלטות אלו עשוי להביא לעליה משמעותית בתקבולי קק"ל. האומדן בסעיף זה לשנת 2020 עומד על 120 מלש"ח.

מודגש כי בכל הנוגע למגזר החקלאי לא תהיה ירידה מקבילה בהכנסות מדח"ש הואיל והדח"ש משולם על הקרקע לשימוש חקלאי בלבד (לפי תקן נחלות).

6.  הפרמטרים המרכזיים בהכנסות קק"ל:

• הכנסות שוטפות - בניתוח על פני השנים עומדות על מעבר ל -200 מלש"ח.

קיימות 2 מגמות סותרות המשפיעות על סך זה: מצד אחד העברת הבעלות בהתאם לרפורמה ומצד שני הסדרות רחבות במגזר החקלאי של שימושים חורגים.

בשנת 2018 צפה מכלול המקרקעין ירידה לעומת 2017 שם עמדו ההכנסות השוטפות עמדו על כ- 250 מלש"ח. הירידה ב- 2018 הייתה מתונה מהצפי וההכנסות השוטפות עמדו ב- 2018  על 191 מלש"ח.

הקצב הלינארי של הכנסות שוטפות ב- 2019 גבוה משמעותית (צריך לבחון מדוע).

הצפי לשנת 2020 יעמוד על כ -180 מלש"ח.

• הכנסות הוניות (דמי היתר, חכירה ודמי העברת בעלות)
• ההכנסות ההוניות כאמור מבוססות על האומדנים שהוצגו מעלה: הכנסות משיווקי 2019 שיתקבלו בשנת 2020, יודגש כי בעת עריכת האומדן לא היו בידינו נתונים בסעיף זה.
• כאמור כל הכנסות רכישת זכויות המגורים במגזר החקלאי נכנסות בסעיף זה.
• צפי ההכנסות ההוניות נטו יעמוד על כ- 720 מיליון ₪ .

הערות ועדכונים לקראת סוף 2019:

צפוי כי קיזוז של כ- 180 מלש"ח בגין השתתפות קק"ל בפינוי מחנות צה"ל.

צפוי כי קיזוז של כ- 60   מלש"ח בגין "נתיב לדירה" (מסלול מימון של רמ"י לרשויות לפיתוח כבישים אל השכונות החדשות).

בהסתמך על הערכה לפיה עקב לחצים בתקציב המדינה - פינוי מחנות צה"ל ב-  צפוי להתעכב ב-2020 וקק"ל לא תידרש להשתתף (על בסיס האומדן 72 מיליון ) ולאור שאר המגמות כפי שתוארו ואימוץ גישה שמרנית,  אנו סבורים כי הסכום אשר יועבר לקק"ל  לשנת 2020 יהיה בטווח של כ:

900  מלש"ח

בנוסף וככל שיהיו הסכמות ביניים עם רמ"י אנו מעריכים ביצוע החזרים מרמ"י לקק"ל כ- 100 מלש"ח בגין תיקון טעויות עבר.

בכבוד רב,

                                                                                    עריכה :

                                                                                    טובי פרי

אגף ממשק קק"ל-רמ"י

העתק :

            מר אמנון בן עמי – מנכ"ל קק"ל

              מר אלכס חפץ    -  מנהל מכלול המקרקעין

בדיקות היטלי רשויות מקומיות כוללות בדיקות ארנונה והיטלים שונים (לא היטל השבחה): היטל פיתוח, ביוב, כבישים, ניקיון.

הבדיקות נעשות ע"י משרד עו"ד אשר זכה במכרז לביצוע בדיקות אלה, המסייע בהגדרת הסיבות לדחיית ההיטלים כאשר נמצאה טעות, והמטפל בהיבטים המשפטיים של הנושא.

הבדיקות נעשות על מנת לוודא כי הדרישה להיטל מוצדקת וכי ההיטל עומד בחוקים העירוניים.

בעבר, ניסו רשויות מקומיות להטיל ארנונה על יערות קק"ל. הנושא נדון בבית משפט, אשר פסק כי אין להטיל ארנונה על יערות.

טעות נפוצה בתחום זה היא הטלת היטל על קרקע מוחכרת בבעלות קק"ל, במקום שהחוכר יישא בעלויות ההיטל.

טעות אחרת היא טעות של חיובים כפולים – חיוב ישיר של קק"ל ע"י הרשות המקומית וחיוב זהה באמצעות רמ"י.

במקרים אחרים, היטלים על קק"ל הביאו לבדיקה בה התברר כי קיימת פלישה לשטח קק"ל.

 דוגמאות:

5. שטח צמוד לפקולטה לחקלאות ברחובות: בבדיקה שיזמה קק"ל ובוצעה ע"י מפקח של רמ"י בשטח, הסתבר כי הפקולטה לחקלאות פלשה לשטח קק"ל ועיבדה אותו.

בכפר המכביה הוטל היטל סלילה על קק"ל. בדיקה בשטח העלתה כי כפר המכביה פלש לשטח קק"ל ובנה שם חנייה לאורחי המלון.

רמ"י עוסקת בתכנון קרקעות קק"ל. לרוב, הבעלות על הקרקעות שקופה למתכנן. בסוף התכנון עושים פרצלציה וטבלת הקצאה ואיזון. בתוך כך, מרכזים את כל הייעודים החדשים שהתב"ע מאפשרת, שמאי מעריך את השווי של כל אחד מבעלי הקרקע במצב הנכנס אל מול המצב היוצא. אם במצב הנכנס השווי הוא 10%, גם שיעור השווי החדש צריך להיות 10%.

בתוך רמ"י החלוקה עלולה להיות מעוותת ובתוך כך קק"ל יכולה להיפגע. ניתן להגיש התנגדות ולאחרונה אכן החלה קק"ל להגיש התנגדות, כאשר היא מוצאת הפרשים מהותיים.

בשלב זה, עוסק בכך עובד במשרה מלאה ומבצע בדיקה מדגמית של 2-3 תוכניות בחודש. המטרה הינה להקיף את כל 100 התוכניות המשמעותיות בשנה. בימים אלה מתבצעת פנייה למיקור חוץ אשר יטפל בנושא. ריכוז הבדיקה ימשיך להיות ע"י בעל תפקיד פנימי בקק"ל.

הבדיקות מבוצעות מול המתכננים המחוזיים וכן מול המתכנן הראשי של המינהל ברמת מדיניות.

קק"ל מקבלת יחס טוב בממשק זה מול רמ"י, בהשוואה לממשק של אנשי הכספים בבקרה הכספית, ההתייחסות לנושא הינה רצינית וניתנת ע"י אנשי מקצוע.

בקרה רישומית עוסקת ברישום המקרקעין בספר הנכסים.

מטרת הבקרה לאתר טעויות, כגון:

• טעויות אנוש
• טעויות ושינויים הנובעים מחלוקת בעלות של חלקת אם לחלקות משניות

שיטת הבקרה הינה קבועה ומתבצעת בהתאם לתהליך הבא:

 תהליך העבודה

   אחת לפעם – פעמיים בשנה מתקבלת רשימת הנכסים המעודכנת.

 מתבצעת בדיקה לזיהוי ההבדלים בין השנה הנוכחית לשנה הקודמת. כל שינוי נצבע בצבע אדום.

 רפרנטית הבקרה (עו"ד במיקור חוץ) בודקת את השינויים שסומנו.

 תוצאת הבדיקה יכולה לאשר כי השטחים שחולקו מתאימים לרישום, לחילופין עלולה להתגלות אי התאמה.

 במקרה של אי התאמה (בפרט במקרים מורכבים), יעשה בירור ברמ"י עם אחראי הרישום המחוזי, לעיתים יינתן הסבר הגיוני ולעיתים יסתבר כי יש טעות ברישום.

 להלן דוגמא לדוח בקרה רישומי (דוגמא חלקית מתוך הדוח המלא):

הדוח המלא מצורף בדף זה

המחלקה מטפלת בנושאי משפטיים שונים ובפרט בתביעות נגד קק"ל ושל קק"ל כנגד.

תביעות רבות קיימות לאחרונה בגין חוזים של רכישות קרקע, אשר התבצעו לפני עשרות שנים ו/ או בגין סכסוכים קרקעיים, בעיקר במגזר הערבי בגליל. לעיתים קק"ל נתבעת ישירות ולעיתים התביעה מגיעה דרך פרקליטות המדינה.

חלק מן התביעות מקורן בערבים שנפקדו בקום המדינה והקרקע נלקחה לבעלות המדינה. לפי גישתם של התובעים הקרקע הינה בבעלותם. בכפריים ערביים נוצרה מציאות לכאורה,  של חלקות הנמצאות בבעלות קק"ל, חלקות בבעלות בני משפחה המתגוררים בכפר וחלקות בבעלות בני משפחה המתגוררים בבירות.

רקע:

"מפעל הפיתוח הציוני והמשך הניתוק מהקרקע אדמות אשר הופקעו מתוקף חוק נכסי נפקדים, חוק רכישת מקרקעין ותהליך הסדר זכויות במקרקעין הן שאפשרו את הגל הראשון של התיישבות יהודית בגליל, מיד לאחר מלחמת 1948. עולים יהודים יושבו באתרים של מספר יישובים בגליל שהתרוקנו מתושביהם הערביים. המהלך לייהוד הגליל שבא לאחר מכן היה השלב הבא באבדן האדמות ובהצטמצמות הטריטוריאלית של הערבים. אדמות הופקעו לצורך הקמת הערים היהודיות החדשות נצרת עלית באמצע שנות ה-50 וב-1963 וכרמיאל ב-1961 וב-1976 הוכרז על הפקעות בהיקף נרחב, בעיקר לצורך הרחבת נצרת עלית וכרמיאל. ”

כרמיאל – התיישבות יהודית בגליל

"גיבוש מרחב קרקעי בעבור המצפים נתקל בקשיים שיושבו לא אחת שלא על דרך ההפקעה. כפי שנאמר לי, "לא חשוב איפה אתה מסמן פיסת אדמה, לא חשוב איפה אתה מצייר עיגול בשטח מדינת ישראל, תמצא שם פסיפס של אדמות של מנהל מקרקעי ישראל וגם אדמות בבעלות פרטית. מובלעות הקרקעות בבעלות ערבית נשקו ליישובים היהודיים החדשים או אף שכנו בתוכם, ומנהל מקרקעי ישראל וקרן קיימת לישראל עמלו לרכישת קרקעות או החלפתן על מנת לחסלן )הללי, 1983(. אותן חלקות בבעלות ערבית נמצאות מחוץ לגבולות תחום השיפוט של היישוב הערבי שבו מתגוררים בעליהן. קרקעות לבנייה למגורים בתוך היישוב נמכרות במחיר גבוה עקב ההצרה הכללית של תוכניות המתאר והעובדה שרבים מתושבי הערים והכפרים הערביים אינם בעלי אדמות בתוך שטח זה. אולם המדינה דווקא מחזיקה בבעלות על אדמות כאלה בזכות הפקעות מפליטי המלחמה או תהליך הסדר הזכויות במקרקעין. כיום, רשות מקרקעי ישראל מציעה אדמה כזו בתמורה לזו שבידי בעל האדמות הערבי מחוץ לתחום השיפוט של יישובו, אך בשיעור שלטענתו משקף את שווי האדמה שעליה ניתן לבנות בהשוואה לשווי קרקע חקלאית".

מתוך: פולמוס הקרקעות המשטר הישראלי כפי שהוא בא לידי ביטוי במדיניות הקרקעית כלפי האוכלוסייה הערבית/פלסטינית בישראל

ד״ר דוד וסלי, אנתרופולוג. מכון וולטר ליבך לחינוך לדו-קיום יהודי-ערבי, אוניברסיטת תל אביב. עורכים: יצחק שנל, גדעון ביגר ואנדה רוזנברג.

המאמר המלא מצורף  בדף זה

נושאים נוספים בטיפול המחלקה:

• טיפול בפניות רבות מאת פרקליטים בבקשה לאתר חומר בארכיונים, בין אם ארכיון קק"ל (בו כל החומר סרוק) ובין אם בארכיון הציוני.

• סיוע באיתור תיקי חקירה של המשרד העוסק בהיטלים, חיפוש בארכיונים או במערכת ההדמיה של רמ"י לתיקי חכירה לאיתור חוכרים וזהותם.

קק"ל מבצעת עסקות קרקע עם המדינה, לעיתים עסקאות ענק בהיקף של עשרות אלפי דונמים.

אחד מסוגי העסקאות, מקורו בשנות ה-50 בתקופה שמדינת ישראל הייתה בצנע ונזקקה למזומן. המדינה ערכה עסקה עם קק"ל בה קיבלה מזומן ובתמורה העבירה לקק"ל קרקע בהיקף של מיליון דונם. בהמשך, בוצעה עסקה נוספת, סה"כ הקרקע בשתי העסקאות 1.2 דונם. חלק גדול מן הקרקעות עדיין לא היו רשומות ולכן לא נרשמו על שם קק"ל.

על-פי המפות וההסכמים קק"ל הינה הבעלים. לאחר בדיקות שבוצעו ובירור מול רמ"י, נעשו תיקוני בעלות במערכת רמ"י ובמקביל תיקונים פיננסיים.

סוגי עסקאות אחרות, נעשות על בסיס הסכם שנחתם עם המדינה, לפיו קק"ל תעביר למדינה בעלות על קרקעות באיזורים מפותחים תמורת קרקעות חלופיות שתקבל קק"ל באיזורים בלתי מפותחים. בהמשך להסכם זה, הועברו לבעלות המדינה עד כה, קרקעות בהיקף של מאות אלפי דונם וקק"ל קיבלה קרקעות חלופיות תמורת חלק מהם. מתקיים מו"מ עם המדינה לגבי שאר הקרקעות שקק"ל זכאית לקבל ולגבי מיקום הקרקעות.

עסקת חליפין אחרת מתקיימת בנצרת. בנצרת מתגוררים ערבים והם כמעט מיצו את הקרקע לבנייה.

מצוקת קרקע לתושבים הערבים בנצרת

בעיר יש קרקע בבעלות קק"ל אך אין לה המנדט למכור אותה לאוכלוסייה ערבית. הפתרון הוא חילופי קרקע: קק"ל מוסרת את הקרקע הנדרשת למדינה ומקבלת קרקע בתמורה. גם במקרה זה, כפי שקורה במרבית המקרים, קק"ל מוסרת את הקרקע תוך זמן קצר אך מחכה שנים לקבל קרקע חלופית. לאחרונה, התקבלה החלטה שלא להמשיך במסלול זה עד לסגירת החוב מול המדינה.

 חשוב לציין: כחלק מעסקאות החליפין, המחלקה בודקת מיקומים בהם רצוי לקק"ל לקבל קרקע. מידי פעם יש צרכים ספציפיים של קק"ל לשטח מסוים. למשל, בפרדיס לקק"ל נדרש שטח למחנות עבודה.

 מן התקשורת:

עקב חילופי קרקע עם קק"ל: 141 אלף חוכרים יירשמו כבעלים

בשורה לכ-141 בעלי נכסים על קרקע קק"ל ברחבי הארץ: הנהלת רשות מקרקעי ישראל אישרה עסקת חילופי קרקעות בין קק"ל לבין המדינה בהיקף של כ-30 אלף דונם.

אורי חודי, גלובס 06.07.17

בשורה לכ-141 בעלי נכסים על קרקע קק"ל ברחבי הארץ. הנהלת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) אישרה אתמול (ד') עסקת חילופי קרקעות בין הקרן הקיימת לישראל (קק"ל) לבין המדינה בהיקף של כ-30 אלף דונם - כך דיווחה היום (ה') רמ"י.

במסגרת חילופי הקרקעות תעביר קק"ל למדינה קרקעות שבבעלותה ומנוהלים על-ידי רמ"י, במקומות שונים ברחבי הארץ, ובתמורה תעביר המדינה קרקע בנגב בשטח זהה לבעלות הקק"ל. בעקבות המהלך, יתאפשר כעת לרשום בטאבו, בבעלות מלאה, נכסים של כ-140 אלף חוכרים במקרקעי קק"ל, שלהם נכסים למגורים בבנייה רוויה או בנייה נמוכה בשטח של עד 280 מ"ר. העברת הבעלות היא חלק מהרפורמה ברמ"י שיישומה נמשך כבר שנים ארוכות.

פרויקט קרקעות בנגב צפון מערבי:

במסגרת הבדיקות שמבצעת המחלקה, נמצאו 500 תיקים פיזיים עם קרקעות. בוצעה סריקה לתיקים ומבוצע תהליך תרגום (חלק גדול מהחומר בשפה ערבית), פיענוח ומתן המלצות. בשלב זה מתבצע הליך לאיתור קרקעות, סימנון ורישומן בטאבו באמצעות מודדים.

פרויקט פיקה:

הקרקעות שהברון אדמונד דה רוטשילד רכש בפלשתינה נרשמו על שם חברה פרטית שלו בשם פיקה. בשנות ה50 החליט הברון להעביר את הקרקעות לבעלות קק"ל.

המחלקה מטפלת בסריקת החומר ובהשלמת הליך העברת הבעלות. בשלב זה מרבית  הקרקעות עברו לבעלות קק"ל.